新项目频出 险资加速涌入不动产

　　尽管投资地产股让很多保险公司折戟，但保险资金在商业地产、产业园区等商业不动产投资领域依旧保持热情。北京商报记者梳理发现，继今年初多家保险公司投资力度明显加大后，这样的趋势已经持续到了年尾，不仅新项目频出，一些中小保险公司也加入了投资不动产的“大军”。在业内专家看来，一些房企为缓解公司流动性困难，需要出售其不动产项目，险资这个时候投资大额不动产，在价格上会有一定的优势。

　　布局热潮持续

　　12月6日，平安人寿发布大额不动产投资信息披露公告，北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目本次新出资1.5亿元，累计出资总额73.81亿元，计划投资金额不超过75.41亿元。

　　除了原有项目出资，新项目方面，12月4日，海保人寿披露重大关联交易公告，海保人寿以物权方式投资武汉国采中心T4栋2-11层不动产项目，交易总价款为2.03亿元。12月7日，据媒体消息，近期珠海万达商管在和投资人沟通的过程中透露，万达集团拟出售旗下位于一、二线城市的万达广场以换取流动资金，目前在和险资机构洽谈。也就是说，一、二线城市的万达广场，未来有望被险资机构收入囊中。

　　可以看出，不仅是头部保险公司，一些中小保险公司也加入了投资不动产的“大军”。北京商报记者梳理发现，今年以来，平安人寿、泰康人寿、建信人寿、友邦人寿和太保寿险等险企均披露了大额不动产投资公告，涉及不动产项目达到18个。从投资方式来看，主要通过物权投资、债权计划方式、股权投资以及REITs等方式，较为多样化。

　　中国保险资产管理业协会近日发布的《中国保险资产管理业发展报告(2023)》显示，从主要资产规模增长来看，投资性房地产2022年的投资规模在险资投资的主要资产类别中同比增速排名第三，达20.85%。

　　这类项目更受青睐

　　近两年房地产市场不太景气，为何保险机构选择“逆流而上”？中国房地产数据研究院院长陈晟告诉北京商报记者，当前部分房企在资金和现金流方面遇到了一些困难，一些优质的持有型不动产会被房企拿出来换现金，以保持房企的现金流稳定，险资这个时候投资大额不动产，在价格上会有一定的优势，从长期回报来看是一个机会点。

　　Co-Found智库研究负责人张新原表示，随着我国保险市场的快速发展，保险资金规模不断扩大，对于资产配置的需求也在增加。不动产投资具有较好的保值增值功能，有助于保险资金优化资产配置。

　　从保险公司披露的部分不动产项目收益率来看，确实也表现可观。截至6月末，中国平安保险资金组合投资的债权计划及债权型理财产品规模为4324.13亿元，不动产行业占比为12.8%，资金规模为553.48亿元，名义投资收益率为4.91%。

　　那么，哪些不动产项目更受险资青睐？北京商报记者梳理发现，保险机构投资的不动产主要是商业办公不动产、产业园区不动产和自用型的养老社区不动产项目，比如写字楼、办公楼、养老社区等。张新原表示，办公楼等运营性项目具有稳定的租金收益，有助于险资实现收益稳定。中国人寿副总裁刘晖曾在该公司业绩会上表示，成熟的商业地产有稳定的现金流，能够跨越周期实现保值增值，同时抵御通胀、抵御波动，与其他品种相关性较低，是保险等长期资金的重要配置品种，在组合中配置一定的不动产实物资产有利于保险资金长期获得稳健回报。

　　当前，不动产投资占险资的总投资比例并不高，在业内有“地主”之称的中国平安曾透露，该公司不动产物权部分仅占险资的4.5%。那么，未来险资投资不动产趋势如何？陈晟预测，险资投资不动产的热度有望持续，未来也会深入到更多优质资产，这是因为，当前房企依旧面临现金流压力，未来可能会有更多优质项目流出。